補助金・助成金を有効活用！「空き家」になった実家を、上手に売却・活用する方法とは？

補助金・助成金を有効活用していますか？仕事上の補助金・助成金は活用できていても、身の回りの生活の中において、自分や配偶者の実家が「空き家」になっている人、また今後、「空き家」になることが予想される人も多いのではないでしょうか。今回は、個人事業主として起業関連ではありませんが、生活している以上、大切な、生活の基盤となる「家」について、実家などの「空き家」をテーマに補助金・助成金を上手に使って、空き家になった実家、空き家になる予定のある実家の上手な売却法について解説します。

年々深刻になる「空き家」問題の背景について

日本には統計上、約6,063万戸の住宅があります。そのうち約820万戸が空き家になっている状態です。これは総務省統計局による平成25年10月1日調査時点の話であり、現在ではもっと増えていることが考えらえます。

空き家は人が住んでいないため、建物が傷みやすい。管理や手入れが行き届いていないことも多いため、やがて景観や治安の悪化、災害時の倒壊などにつながる恐れがあります。

少子高齢化が大きな社会問題として注目されていますが、少子高齢化とセットになっているのが今回、紹介する「空き家」問題です。

空き家がこれだけ増えている背景には、税金の負担も関係していると言われています。土地や建物などの不動産を所有していると毎年、固定資産税と都市計画税がかかります。しかし、空き家を含めて住宅用の家屋が建っている場合、土地についての固定資産税が最大6分の1、都市計画税は最大3分の1に軽減される特例があります。空き家の建物を解体すると、土地についての固定資産税、都市計画税がその分、上がってしまうのです。これも空き家を放置する原因のひとつといわれてきました

今後、ますます、少子高齢化が進む中、空き家は増えることはあっても減ることは考えずらいです。いったいどれくらい、空き家は増えるかを調べてみました。

20年ほどで空き家の数は約2.5倍に増加！

野村総合研究所の2015年予測によると、新しく建てられる住宅の数は減少していき、それを上回るスピードで世帯数の減少が見込まれるため、2033年の総住宅数は約7,100万戸、空き家数は約2,150万戸、空き家率は30.2%に上昇するとされる。この数値は4軒のうち1件は空き家になる数値です。これからの20年ほどで、空き家の数は約2.5倍に増えると予測を出しています。

放置された空き家は、罰金刑や強制解体の対象になることも

こうした空き家の急増に対し、国や地方自治体はこれまでも対策をおこなってきました。

動き出しは市区町村、最初は所沢市から

早急にこの「空き家」問題に動き出したのは各地の市町村でした。空き家の多くは、放置され、荒れ放題になり、近隣住宅から苦情が増えたことで、2010年に埼玉県所沢市が初めて空き家条例を制定しました。意外にも、関東、それも埼玉県という、都心に近い所沢市が最初なのです。その後、各地の市町村も同じような条例を次々に制定してきました。

国の対策は2014年から

国は2014年に「空家等対策特別措置法」を制定しました。所沢市の条例からやく4年後、ごく最近なのです。この法律では、適切に管理されていない空き家を地元の自治体が「特定空き家」に指定することができるのです。「特定空き家」に指定されると、前述の土地の固定資産税などの軽減が受けられなくなり、改善の勧告や命令、さらには罰金刑（50万円以下）や行政代執行（所有者の承諾を得ずに建物を解体し、その費用を所有者に請求すること）なども可能になりました。これはある意味、勝手に実家が壊されるという意味にも捉えられます。

「特定空き家」の条件をおさらいしておきましょう。

「特定空き家」に対する措置の流れをおさらいしておきましょう。

すぐに建物が解体されるわけではありませんが、長年、「特定空き家」の条件の状態になっていた場合、強制執行が可能になったのです。

一戸建ての売却には「3000万円特別控除」を活用

これらの対象となる空き家を減らそうと、国によるもうひとつの空き家対策が、平成28年度の税制改正で新たにできました。それが「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」です。

この特例は、相続によって空き家となってしまった建物などを売却しやすくするもので、一定の条件を満たすと、空き家になった建物や土地を売却して得られた利益（譲渡所得）から最高3000万円が控除されるという内容です。

「空き家の譲渡所得の3000万円特別控除」のおもな条件を整理しておきます。

ここで気を付けたいのが、マンション（区分所有建物）は、この特例の対象になりません。あくまで一戸建てだけが対象です。しかも、昭和56（1981）年5月31日以前に建築された建物に限ります。これは、昭和56年6月1日から建築基準法における耐震性についての基準が、いわゆる「旧耐震基準」から「新耐震基準」に切り替わったためです。

また、家屋を取り壊さずに売却する場合には、昭和56年5月31日以前に建築された「旧耐震基準」の一戸建てを、「新耐震基準」に適合するよう耐震リフォームする必要があります。これは、旧耐震の空き家を耐震リフォームするには、かなりの費用がかかる可能性があります。そのため、実際には相続した実家の建物を取り壊し、更地にしてから売却するというケースが多くみられます。

注意することは多いですが、一戸建ての空き家を売却するときにはこの特別控除を利用することを検討してみるのがいいと思います。

建物を解体して、更地にしたほうが売りやすいと言われています。

一般的には、老朽化した建物が建っている土地より、建物のない更地のほうがより早く、より高い価格で売却することができると言われています。老朽化した建物が建ったままの土地だと、建物を解体するため費用や時間がかかるのです。

そこで市区町村では、空き家対策の一環として空き家の解体に補助金を出している自治体もあります。

例えば、東京都足立区の場合、非木造では最大100万円（かつ解体費の半分まで）、木造では最大50万円（かつ解体費の半分まで）の補助が受けられる制度があります。

しかしながら、相続した実家が空き家の場合、売却ではなく賃貸するという選択もあります。賃貸できれば実家を手放す必要はなく、人が住むので管理もしやすくなるというメリットや賃料収入も見込めます。

プロに相談しよう！

とはいえ、いきなり賃貸に出すにはどうすればいいか？という疑問にあたります。そんな時はその道のプロに相談してみましょう。

NOS不動産管理セミナーに行ってみる

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株式会社グリーン・ワークホースに相談してみる

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まとめ

今回は起業や個人事業主などとあまり関係のないことをテーマにしてきましたが、生活の基盤となる「家」について取り上げてみました。空き家問題が深刻化する中で、荒れ放題に放置しておくことも許されなくなった現在、何らかの対応が必要になっています。

• 一戸建てなら売却で「3000万円特別控除」が使える
• 建物は解体して更地にしたほうが売りやすい
• 賃貸も可能だが、メンテナンスが必要

これらを頭にいれ、プロに相談してみることをおススメします。